Vendre sa maison en Wallonie : les étapes clés

Étape 1 : estimer la maison et fixer un prix réaliste

Le prix affiché conditionne tout le reste : le nombre de visites, la qualité des offres et la durée de mise en vente. Un bien surévalué reste souvent longtemps en ligne et finit par se vendre sous sa valeur, car les acheteurs se méfient d’une annonce qui « traîne ». À l’inverse, un prix trop bas vous fait perdre de l’argent sans que vous le sachiez.

Une bonne estimation s’appuie sur les ventes récentes de biens comparables dans la même commune, voire dans le même quartier : surface habitable, état, performance énergétique, terrain, orientation, proximité des écoles, des commerces et des axes de transport.

Étape 2 : rassembler les documents obligatoires en Wallonie

Plusieurs attestations doivent être disponibles avant la mise en vente ou, au plus tard, avant la signature du compromis. Commencez tôt : certaines démarches prennent plusieurs semaines. Le détail par région figure dans notre guide sur les documents obligatoires.

• Le certificat PEB, établi par un certificateur agréé, valable 10 ans au maximum, et dont les indicateurs doivent figurer dans l’annonce.
• Le procès-verbal de contrôle de l’installation électrique, réalisé par un organisme agréé pour toute habitation vendue.
• L’extrait conforme de la Banque de données de l’état des sols (BDES), que le vendeur doit demander et communiquer à l’acquéreur avant la vente.
• Les renseignements urbanistiques, délivrés par la commune et généralement demandés par le notaire ; la destination urbanistique et les permis doivent être mentionnés dans la publicité.
• Le CertIBEau, obligatoire si l’habitation a été raccordée à la distribution publique d’eau depuis le 1er juin 2021.
• Pour une citerne à mazout de 3 000 litres ou plus, un contrôle d’étanchéité par un technicien agréé.
• Le titre de propriété, le dossier d’intervention ultérieure (DIU) pour les travaux réalisés depuis le 1er mai 2001 et, pour un appartement, les documents fournis par le syndic.

Étape 3 : choisir comment vendre

Trois voies principales s’offrent à vous : la vente de gré à gré avec une agence immobilière, la vente de gré à gré sans intermédiaire, et la vente par l’intermédiaire du notaire, en ligne sur la plateforme Biddit ou en vente publique.

Vendre seul évite la commission d’agence, mais vous assumez l’estimation, l’annonce, les visites, le tri des candidats et la négociation. Une agence prend en charge ces tâches contre des honoraires, librement fixés et négociables. Avant de signer, comparez plusieurs propositions : connaissance du secteur, plan de diffusion, durée du mandat et montant de la commission. Notre guide pour choisir son agence détaille ces critères.

Étape 4 : publier l’annonce, organiser les visites et recevoir les offres

En Wallonie, depuis le 1er janvier 2015, toute publicité de vente d’un logement doit mentionner les indicateurs de performance énergétique issus du certificat PEB. Les renseignements urbanistiques de base (destination du bien, permis et certificats d’urbanisme) doivent également apparaître dans l’annonce.

Des photos lumineuses, un plan, une description honnête et des informations pratiques (revenu cadastral, année de construction, mode de chauffage) attirent des candidats mieux informés et réduisent les visites inutiles.

Étape 5 : du compromis de vente à l’acte authentique

Le compromis (ou convention de vente) constate l’accord entre vendeur et acquéreur. Dans une vente de gré à gré, la vente est définitive dès sa signature. Le notariat recommande de faire rédiger ou au moins relire ce document par un notaire, car il contient les conditions qui s’imposeront aux deux parties.

À la signature du compromis, l’acquéreur verse en principe une garantie d’environ 10 % du prix, conservée sur un compte bloqué de l’étude notariale jusqu’à l’acte. Le compromis prévoit souvent une condition suspensive d’octroi de crédit : si l’acheteur n’obtient pas son financement malgré des démarches sérieuses, la vente ne se fait pas.

Entre le compromis et l’acte authentique, le notaire effectue les recherches hypothécaires, fiscales et administratives. La brochure du notariat évoque un délai légal maximum de 4 mois dans lequel les droits d’enregistrement doivent être payés. À l’acte, le prix vous est versé, déduction faite d’un éventuel solde de crédit hypothécaire à rembourser.

Étape 6 : anticiper les frais et la fiscalité côté vendeur

Les droits d’enregistrement sont payés par l’acheteur, mais ils influencent son budget et donc le prix qu’il peut offrir. En Wallonie, le taux réduit de 3 % s’applique depuis le 1er janvier 2025 à l’achat d’une habitation propre et unique, sous conditions ; le taux normal est de 12,5 %. Vérifiez les conditions exactes sur le site de la Wallonie ou auprès du notaire.

• La commission de l’agence, si vous passez par un intermédiaire, augmentée de la TVA.
• Le coût des attestations (PEB, contrôle électrique, contrôle de citerne, etc.).
• Les frais de mainlevée si un crédit hypothécaire grève encore le bien.
• Une éventuelle taxation de la plus-value : la maison occupée par le vendeur comme logement familial n’est pas visée, mais une revente rapide d’un autre bien peut être taxée. Renseignez-vous auprès de votre notaire.

Wallonie, Bruxelles, Flandre : des règles différentes

L’énergie, l’urbanisme, l’environnement et les droits d’enregistrement relèvent largement des Régions. Les attestations, les mentions obligatoires dans les annonces et les taux applicables diffèrent donc entre la Wallonie, la Région de Bruxelles-Capitale et la Flandre. Si vous vendez un bien à Bruxelles, consultez notre guide dédié à la vente bruxelloise.