Vendre un bien reçu en héritage : indivision, succession et délais

Vendre la maison d’un parent décédé mêle émotion et démarches administratives. Avant de pouvoir signer, il faut identifier les héritiers, s’entendre entre eux, déposer la déclaration de succession et tenir compte de la valeur qui y est déclarée. Ce guide explique les étapes, les règles de l’indivision et les points d’attention fiscaux, en précisant ce qui dépend de la Région.

Première étape : établir qui hérite

Au décès, le bien appartient aux héritiers désignés par la loi ou par un testament. Pour pouvoir le vendre, il faut d’abord établir officiellement leur identité : c’est l’objet de l’acte ou du certificat d’hérédité, établi par le notaire (ou, pour les successions simples, par le bureau Sécurité juridique). La brochure du notariat consacrée à la vente demande, pour un bien hérité, la déclaration de succession, l’acte d’hérédité et, le cas échéant, l’acte d’achat du défunt.

Lorsque le défunt était marié et laissait des enfants, le conjoint survivant recueille souvent l’usufruit de la succession, et les enfants la nue-propriété. Pour vendre le bien en pleine propriété, l’usufruitier et les nus-propriétaires doivent alors tous signer. Le prix est ensuite réparti selon la valeur de leurs droits respectifs, ou l’usufruit est reporté sur le prix, selon ce qu’ils conviennent.

L’indivision : vendre suppose l’accord de tous

Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers sont propriétaires ensemble du bien : ils sont en indivision. Vendre est un acte de disposition qui requiert l’accord unanime des indivisaires. Un seul héritier ne peut donc pas vendre la maison sans les autres, et la majorité ne peut pas imposer la vente à la minorité.

Quand les héritiers ne s’entendent pas

Nul n’est tenu de rester dans l’indivision : chaque héritier peut demander le partage. À défaut d’accord amiable, le partage peut être demandé en justice, devant le tribunal de la famille. Le tribunal désigne un notaire-liquidateur, qui dresse l’inventaire et l’état liquidatif. Si le bien ne peut pas être partagé en nature, il est en principe vendu, souvent en vente publique.

Cette procédure prend du temps et entraîne des frais. Avant d’y recourir, une médiation ou une réunion chez le notaire permet souvent de débloquer la situation : rachat des parts d’un héritier par les autres, report de la vente, ou mise en location temporaire. La brochure du notariat souligne que la vente publique apporte de la transparence dans les situations tendues, comme une indivision ou une succession.

Héritier mineur ou protégé

Si l’un des héritiers est mineur ou placé sous protection judiciaire, la vente nécessite en principe l’autorisation du juge de paix. Anticipez ce délai supplémentaire dans votre calendrier.

La déclaration de succession : délais et valeur du bien

Les héritiers doivent déposer une déclaration de succession dans les 4 mois du décès si celui-ci a eu lieu en Belgique, 5 mois s’il est survenu ailleurs en Europe et 6 mois hors d’Europe. Ces délais figurent à l’article 40 du Code des droits de succession applicable en Wallonie ; ils sont identiques à Bruxelles. Ils peuvent être prolongés dans certaines circonstances, par exemple lorsque le patrimoine est difficile à évaluer.

Les droits de succession sont régionaux. La Région compétente n’est pas celle où se trouve le bien, mais celle où le défunt a résidé le plus longtemps au cours des 5 dernières années de sa vie. Les taux, les abattements et les règles de calcul diffèrent entre la Wallonie, Bruxelles et la Flandre : votre notaire vous indiquera ceux qui s’appliquent.

Déclarer le bien à sa valeur vénale

En Wallonie comme à Bruxelles, l’article 19 du Code des droits de succession impose de déclarer les biens à leur valeur vénale au jour du décès, estimée par les héritiers. Pour un immeuble, il s’agit du prix que l’on pourrait raisonnablement obtenir en le vendant dans des conditions normales. Faire réaliser une estimation par un notaire ou un géomètre-expert est vivement conseillé. Notre guide sur l’estimation d’une maison détaille les méthodes.

Vendre peu après le décès : attention à l’écart de prix

Si le bien est vendu peu de temps après le dépôt de la déclaration, le prix obtenu donne à l’administration une indication précise de sa valeur. Un prix nettement supérieur à la valeur déclarée peut entraîner un supplément de droits, voire une amende si l’insuffisance est importante. Selon les praticiens, l’administration dispose en Wallonie et à Bruxelles d’un délai de deux ans à compter du dépôt de la déclaration pour contester l’évaluation.

Plusieurs précautions permettent de limiter ce risque : déclarer une valeur réaliste dès le départ, s’appuyer sur une estimation écrite et, si la vente révèle une valeur plus élevée, déposer spontanément une déclaration complémentaire. En Wallonie et à Bruxelles, une expertise préalable au dépôt de la déclaration, réalisée avec l’administration, peut aussi fixer définitivement la valeur. Parlez-en à votre notaire avant de mettre le bien en vente.

Peut-on vendre avant d’avoir payé les droits de succession ?

La mise en vente peut être préparée pendant que la succession se règle. Lors de la vente, le notaire vérifie toutefois la situation fiscale : selon le notariat, si la succession a été ouverte récemment, il interroge le bureau Sécurité juridique pour s’assurer que les droits de succession ont bien été payés. Dans certains cas, le prix de vente peut servir à acquitter les droits restant dus. Votre notaire organisera l’ordre des opérations.

Fiscalité de la revente : pas de taxe sur la plus-value

Bonne nouvelle pour les héritiers : selon le notariat, le régime de taxation des plus-values sur les immeubles bâtis vise les biens acquis à titre onéreux ou reçus par donation, mais pas les biens reçus par succession. La revente d’une maison héritée n’entraîne donc pas, en principe, d’impôt sur la plus-value au titre de ce régime. Les règles applicables aux terrains ou aux opérations spéculatives restent à vérifier au cas par cas.

Préparer concrètement la vente

Un bien hérité est souvent resté inoccupé ou n’a pas été rénové depuis longtemps. Quelques démarches permettent d’éviter les mauvaises surprises.

Vérifier et adapter l’assurance incendie : un bien inoccupé doit rester couvert.
Vider et nettoyer la maison, en vous entendant entre héritiers sur le partage des meubles et souvenirs.
Commander les attestations obligatoires de votre Région : certificat PEB, contrôle électrique, documents relatifs au sol.
Rassembler les documents du défunt : titre de propriété, permis, factures de travaux, éventuel bail.
Désigner un interlocuteur unique parmi les héritiers pour l’agence ou le notaire, avec l’accord écrit des autres.

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Questions fréquentes

Un héritier peut-il bloquer la vente de la maison ?

Oui, tant que le bien est en indivision, la vente requiert l’accord de tous. Mais personne n’est tenu de rester dans l’indivision : un héritier peut demander le partage en justice, ce qui peut aboutir à la vente du bien.

Dans quel délai faut-il déposer la déclaration de succession ?

Dans les 4 mois du décès si celui-ci a eu lieu en Belgique, 5 mois s’il est survenu ailleurs en Europe et 6 mois hors d’Europe.

Paie-t-on un impôt sur la plus-value en revendant une maison héritée ?

En principe non : le régime de taxation des plus-values sur les immeubles bâtis ne vise pas les biens reçus par succession. Faites confirmer votre situation par le notaire.

Sources

Guide mis à jour en octobre 2026. Ces informations sont générales et ne remplacent pas l'avis d'un notaire ou d'un professionnel. Les règles diffèrent entre la Wallonie, Bruxelles et la Flandre et peuvent évoluer : vérifiez-les auprès des sources officielles.