En Belgique, c’est l’acheteur qui supporte l’essentiel des frais d’une vente immobilière : droits d’enregistrement et frais d’acte. Le vendeur n’en est pas pour autant exempté. Attestations obligatoires, honoraires d’agence, remboursement anticipé du crédit, mainlevée de l’hypothèque, voire impôt sur la plus-value : voici les postes à anticiper pour connaître le montant net que vous toucherez réellement.
Qui paie quoi lors d’une vente ?
Dans une vente de gré à gré, l’acheteur paie en principe les droits d’enregistrement, dont le taux dépend de la Région, ainsi que les honoraires et frais de l’acte authentique. Le vendeur, lui, prend en charge les frais liés à la mise en vente et à la libération du bien : documents obligatoires, intermédiaire éventuel, remboursement de son crédit et radiation de l’hypothèque.
Ces frais vendeur varient fortement d’une situation à l’autre. Un vendeur sans crédit en cours, qui vend sa maison familiale, aura surtout à financer les attestations et l’éventuelle commission d’agence. Un vendeur qui revend rapidement un bien d’investissement encore hypothéqué devra prévoir bien davantage.
Les attestations et certificats obligatoires
Plusieurs documents doivent être établis avant la mise en vente ou avant le compromis. Leurs tarifs sont libres et varient selon le prestataire, la taille et la complexité du bien : demandez plusieurs devis. Le détail des obligations figure dans notre guide sur les documents obligatoires.
En Wallonie
Le vendeur doit notamment faire établir un certificat PEB par un certificateur agréé, faire contrôler l’installation électrique par un organisme agréé et demander l’extrait conforme de la Banque de données de l’état des sols (BDES). Selon le bien s’y ajoutent un CertIBEau pour les habitations raccordées à la distribution publique d’eau depuis le 1er juin 2021, ou un contrôle d’étanchéité de la citerne à mazout de 3 000 litres ou plus.
À Bruxelles
Le vendeur doit disposer d’un certificat PEB établi par un certificateur agréé par Bruxelles Environnement, d’un procès-verbal de contrôle de l’installation électrique et de l’attestation du sol délivrée par Bruxelles Environnement. Les renseignements urbanistiques sont demandés à la commune, généralement par le notaire.
Les honoraires de l’agence immobilière
Si vous confiez la vente à une agence, sa rémunération est souvent le premier poste de dépense. Elle est fixée librement par contrat, le plus souvent en pourcentage du prix de vente, et la TVA de 21 % s’y ajoute. La brochure du notariat cite, à titre d’exemple, une commission de 3 % du prix de vente, TVA en sus. Notre guide sur la commission d’agence explique comment la comparer et la négocier.
Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur d’honoraires, accessible à l’adresse meilleure-agence.be/simulateur-honoraires : il calcule le montant de la commission hors TVA et TVA comprise selon le prix de vente et le taux proposé.
Et si vous vendez par le notaire ?
En vente publique, la brochure du notariat indique que le vendeur supporte des frais de l’ordre de 3 500 à 4 000 € (publicité, visites, location de la salle des ventes). Pour une vente en ligne sur Biddit, demandez un estimatif à l’étude notariale.
Le remboursement du crédit et la mainlevée de l’hypothèque
Si un crédit hypothécaire est toujours en cours, il sera remboursé au moment de l’acte authentique, à partir du prix de vente. Le notaire demande à la banque un décompte arrêté à la date de l’acte, qui comprend le capital restant dû, les intérêts courus et, le cas échéant, une indemnité de remploi.
L’indemnité de remploi
Elle compense le manque à gagner de la banque lorsque le crédit est remboursé avant son terme. Pour un crédit hypothécaire, son montant est prévu dans le contrat et ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts sur le capital remboursé. Elle peut parfois être négociée : renseignez-vous auprès de votre banque dès que vous décidez de vendre.
Les frais de mainlevée
Une fois le crédit remboursé, l’inscription hypothécaire doit être radiée par un acte de mainlevée. Selon le notariat, ces frais comportent trois éléments : un droit d’enregistrement perçu par l’État, les frais de radiation au bureau Sécurité juridique et l’honoraire du notaire. Leur montant dépend de celui de l’inscription hypothécaire ; le calculateur de notaire.be en donne une estimation.
Vente d’un appartement : les frais liés à la copropriété
Avant le compromis, le syndic doit transmettre une série d’informations sur la copropriété : charges, fonds de réserve, travaux décidés, procédures en cours. Le Code civil (article 3.94, § 4) prévoit que les frais de transmission de ces informations sont à charge du copropriétaire sortant, c’est-à-dire du vendeur. Leur montant dépend du syndic : demandez-le à l’avance.
Le compromis règle aussi la répartition des charges et des appels de fonds entre vendeur et acheteur. Faites-vous conseiller par le notaire sur ce point.
L’impôt sur la plus-value : rarement dû, mais à vérifier
La taxation des plus-values immobilières des particuliers relève de l’impôt des personnes physiques, qui est fédéral : les règles sont les mêmes en Wallonie et à Bruxelles. Dans la plupart des ventes, aucune taxe n’est due. Elle peut l’être dans les cas suivants, selon le notariat.
- Immeuble bâti revendu moins de 5 ans après son acquisition : la plus-value est taxée à 16,5 %, majorés des centimes additionnels. La maison d’habitation occupée comme logement familial est exonérée.
- Bien reçu par donation : la taxe peut s’appliquer s’il s’écoule moins de 3 ans entre la donation et la revente et moins de 5 ans entre l’achat par le donateur et la revente. Un bien reçu par succession n’est pas visé par ce régime.
- Terrain non bâti : 33 % en cas de revente dans les 5 ans, 16,5 % entre la 5e et la 8e année.
- Opération spéculative : l’administration peut appliquer un taux de 33 % à une plus-value issue d’une gestion jugée anormale du patrimoine privé.
Comment la plus-value est-elle calculée ?
On part du prix d’achat, majoré des frais réellement payés (ou d’un forfait de 25 %), puis de 5 % par année entière écoulée, ainsi que des travaux réalisés par des entrepreneurs. On le compare au prix de revente diminué des frais de vente, comme la commission d’agence. La plus-value se déclare dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques de l’année qui suit la vente. Votre notaire vous dira si votre vente est concernée.
Les autres dépenses à ne pas oublier
Quelques postes, plus modestes, pèsent aussi dans le budget du vendeur.
- La préparation du bien : nettoyage, petites réparations, peinture, éventuellement home staging ou photographe professionnel.
- Les charges courantes jusqu’à l’acte : assurance incendie, énergie, précompte immobilier selon ce que prévoit le compromis.
- Pour un bien loué : la gestion du bail et, si vous souhaitez vendre libre, une éventuelle indemnité de départ négociée avec le locataire.
- Le déménagement et, le cas échéant, un logement de transition.
Connaître son montant net avant de signer
Avant d’accepter une offre, faites le calcul complet : prix de vente, moins la commission TVA comprise, moins le solde du crédit et l’indemnité de remploi, moins la mainlevée et les attestations. Votre notaire peut vous remettre un décompte prévisionnel. Ce montant net est la seule base sérieuse pour comparer deux offres ou deux formules de vente.
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Questions fréquentes
Le vendeur paie-t-il des frais de notaire ?
Les frais de l’acte de vente sont en principe à charge de l’acheteur. Le vendeur paie en revanche les frais de mainlevée de son hypothèque, s’il en a une, ainsi que ses propres attestations.
Combien coûte la mainlevée d’une hypothèque ?
Cela dépend du montant de l’inscription hypothécaire. Les frais comprennent un droit d’enregistrement, les frais de radiation et l’honoraire du notaire. Le calculateur de notaire.be permet d’en obtenir une estimation.
Vais-je payer un impôt sur la plus-value de ma maison ?
Pas si la maison était votre logement familial. La taxe de 16,5 % vise surtout les immeubles bâtis revendus moins de 5 ans après leur achat et qui n’étaient pas votre habitation. Faites vérifier votre situation par votre notaire.
Sources
- Notaire.be : brochure « Je vends mon bien » (2025, PDF)
- Notaire.be : taxes sur les plus-values immobilières
- Notaire.be : calcul des frais d’un acte de mainlevée hypothécaire
- Notaire.be : le remboursement du crédit hypothécaire
- Wikifin (FSMA) : fin anticipée de votre crédit hypothécaire
- Wallonie.be : obtenir un certificat PEB
- Police.be : obligations liées aux pollutions du sol en Wallonie
- Bruxelles Environnement : le certificat PEB résidentiel (fiche info)
- Bruxelles Environnement : attestation du sol
Guide mis à jour en octobre 2026. Ces informations sont générales et ne remplacent pas l'avis d'un notaire ou d'un professionnel. Les règles diffèrent entre la Wallonie, Bruxelles et la Flandre et peuvent évoluer : vérifiez-les auprès des sources officielles.