Un bien loué peut parfaitement être vendu : la vente ne met pas fin au bail. Encore faut-il connaître les droits du locataire, qui diffèrent selon la Région, informer correctement l’acheteur et choisir entre vendre le bien occupé ou attendre qu’il soit libre. Ce guide fait le point sur les règles du bail de résidence principale en Wallonie et à Bruxelles.
Le principe : la vente ne rompt pas le bail
Depuis la régionalisation du bail d’habitation, chaque Région fixe ses propres règles. En Wallonie, c’est le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; à Bruxelles, le Code bruxellois du logement. Dans les deux cas, le principe est le même : en cas de vente, l’acheteur reprend en règle générale les droits et obligations du bailleur, et le locataire reste dans les lieux aux mêmes conditions.
Les détails, en revanche, diffèrent sensiblement, notamment sur l’importance de la date certaine du bail et sur les possibilités pour l’acheteur d’y mettre fin. Si votre bien se situe en Flandre, d’autres règles s’appliquent encore : renseignez-vous auprès de votre notaire.
En Wallonie : la date certaine du bail est déterminante
Un bail a date certaine lorsqu’il a été enregistré ou établi par acte notarié. L’article 63 du décret wallon prévoit que, si le bail a une date certaine antérieure à la vente, l’acheteur est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de l’acte authentique, même si le bail prévoyait une faculté d’expulsion en cas de vente.
Si le bail n’a pas de date certaine, la même règle s’applique lorsque le locataire occupe le bien depuis au moins six mois. Dans ce cas, l’acheteur peut toutefois mettre fin au bail pour les motifs et aux conditions prévus par le décret, notamment pour occuper le bien lui-même ou y réaliser des travaux importants, moyennant un congé de trois mois notifié dans les trois mois qui suivent l’acte authentique, à peine de déchéance.
Le notariat précise que si le locataire occupe le bien depuis moins de six mois et que le bail n’a pas de date certaine, l’acheteur peut y mettre fin sans motif ni indemnité. Vérifier l’enregistrement du bail est donc une étape incontournable.
À Bruxelles : substitution automatique et droit de préférence
Le Code bruxellois du logement prévoit que le nouveau propriétaire est subrogé pour l’avenir dans les droits et obligations du bailleur. Une clause du bail autorisant l’expulsion du locataire en cas de vente est réputée non écrite. Avant la vente, le bailleur doit informer le candidat acquéreur que le bien est loué et lui remettre une copie du bail ; l’acte de vente doit mentionner la location.
Une fois propriétaire, l’acheteur ne peut mettre fin au bail que dans les cas et selon les préavis prévus par le Code pour tout bailleur, par exemple pour une occupation personnelle.
Le droit de préférence du locataire bruxellois
Depuis le 6 janvier 2024, le locataire titulaire d’un bail de résidence principale de neuf ans ou plus, domicilié dans le logement, bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente. Avant de vendre, le bailleur doit lui notifier, par recommandé avec accusé de réception, son intention de vendre, le prix et les conditions. Cette notification vaut offre de vente.
Le locataire dispose de 30 jours pour faire savoir s’il exerce son droit. S’il renonce ou ne répond pas, le bien peut être vendu à un tiers. Si le bien est ensuite proposé à un prix ou à des conditions plus favorables, le locataire dispose de 7 jours supplémentaires pour se positionner. Les ventes entre membres d’une même famille ne sont pas concernées.
Le notaire et l’agent immobilier doivent vérifier que le locataire a été correctement informé. À défaut, le locataire peut agir en justice pour se substituer à l’acheteur. Ne négligez donc pas cette formalité.
Vendre occupé ou attendre que le bien soit libre ?
Le choix dépend du profil d’acheteur visé et de la situation du bail.
Vendre le bien occupé
Un bien loué intéresse surtout les investisseurs, qui raisonnent en rendement : loyer, charges, état du bien, solvabilité et ancienneté du locataire. Un bail en cours, bien documenté et à un loyer cohérent avec le marché, peut constituer un argument. En revanche, les acheteurs qui veulent habiter le bien sont écartés, ce qui réduit le nombre de candidats et pèse souvent sur le prix.
Libérer le bien avant la vente
La vente n’est pas, en soi, un motif de congé. Pour récupérer le bien, vous devez respecter les règles de congé de votre bail et de votre Région, avec leurs délais et éventuelles indemnités. Un départ négocié à l’amiable, constaté par écrit, est parfois la solution la plus rapide. Le notariat recommande d’ailleurs le dialogue avec le locataire pour éviter les litiges.
Les documents à fournir à l’acheteur
La brochure du notariat demande au vendeur d’un bien loué de communiquer les informations suivantes, qui permettent à l’acquéreur de connaître la situation d’occupation, le préavis applicable et l’existence éventuelle d’un droit de préférence.
- Le contrat de bail et ses éventuels avenants, avec la preuve de son enregistrement.
- L’état des lieux d’entrée.
- L’attestation de constitution de la garantie locative.
- Le montant du loyer et des charges, et les dernières indexations.
- Le certificat PEB, également exigé pour la location.
Organiser les visites avec le locataire
Le locataire reste chez lui pendant toute la mise en vente. Consultez votre bail, qui prévoit souvent les modalités de visite en cas de vente, et convenez avec lui de plages horaires raisonnables. Un locataire informé et respecté facilite grandement la vente ; un locataire mis devant le fait accompli peut la compliquer. Prévenez-le dès que votre décision est prise, et à Bruxelles, n’oubliez pas la notification liée au droit de préférence.
Cas particuliers : bail commercial et bail à ferme
Les règles ci-dessus concernent le bail de résidence principale. Un bail commercial ou un bail à ferme obéit à des règles spécifiques, qui peuvent notamment prévoir un droit de préemption au profit du locataire. Le notariat recommande d’en vérifier l’existence avant toute vente. Consultez votre notaire dès le départ.
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Questions fréquentes
Le locataire doit-il partir quand le bien est vendu ?
Non. En Wallonie comme à Bruxelles, la vente ne met pas fin au bail : l’acheteur reprend en règle générale les droits et obligations du bailleur. Il ne peut mettre fin au bail que dans les cas prévus par la réglementation régionale.
Le locataire a-t-il un droit de priorité pour acheter ?
À Bruxelles, oui, depuis le 6 janvier 2024, pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus : le bailleur doit lui notifier le prix et les conditions, et il dispose de 30 jours pour répondre. Le décret wallon sur le bail d’habitation ne prévoit pas de droit comparable.
Un bien loué se vend-il moins cher ?
Souvent, car il ne s’adresse qu’aux investisseurs. L’écart dépend du loyer, de la durée restante du bail et du marché local. Faites estimer le bien dans les deux hypothèses, occupé et libre, avant de décider.
Sources
- Notaire.be : achat d’un bien loué
- Wallex : décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
- Bruxelles Logement : brochure juridique « Vivre son bail d’habitation » (janvier 2025, PDF)
- Be.brussels : droit de préférence du locataire
- Notaire.be : brochure « Je vends mon bien » (2025, PDF)
Guide mis à jour en octobre 2026. Ces informations sont générales et ne remplacent pas l'avis d'un notaire ou d'un professionnel. Les règles diffèrent entre la Wallonie, Bruxelles et la Flandre et peuvent évoluer : vérifiez-les auprès des sources officielles.